Städtebauliche Erneuerung
Sanierungsgebiet Marktplatz + Post-/VoBa-Areal
Die Entwicklung der Sindelfinger Innenstadt ist eines der zentralen Zukunftsthemen der Sindelfinger Stadtentwicklung. Für viele bedeutende Projekte, wie die Neubebauung des Post-/VoBa-Areals, die Sanierung der Tiefgarage Marktplatz und die Neugestaltung des Marktplatzes, wurden wichtige Entscheidungen im Gemeinderat getroffen, die in den kommenden Jahren umgesetzt werden. Mit der Aufnahme des Sanierungsgebiets "Marktplatz + Post-/VoBa-Areal" in das Landessanierungsprogramm (LSP) der Städtebauförderung stehen der Stadt Fördermittel zur Verfügung.
Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets
Der Gemeinderat hat am 05.12.2023 das Sanierungsgebiet „Marktplatz + Post-/VoBa-Areal“ beschlossen. Mit der öffentlichen Bekanntmachung vom 22.12.2023 gem. §143 Abs. 1 BauGB wurde die Satzung rechtskräftig. Die Frist wurde gem. § 142 Absatz 3 BauGB auf 15 Jahre ab Inkrafttreten festgelegt.
Das Sanierungsgebiet „Marktplatz + Post-VoBa-Areal“ ersetzt das Sanierungsgebiet „Marktplatz“ und ergänzt es um weitere Flächen.
Vorbereitende Untersuchungen
Im Vorfeld zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets erfolgten Vorbereitende Untersuchungen im Gebiet. Diese sind nötig, um das Sanierungserfordernis darzulegen.
Der Gemeinderat fasste hierzu am 28.09.2021 den Einleitungsbeschluss über Vorbereitende Untersuchungen nach § 141 Baugesetzbuch (BauGB) für ein Sanierungsgebiet im Bereich „Marktplatz + Post-/VoBa-Areal“.
Befragung der EigentümerInnen, BewohnerInnen und BetriebsinhaberInnen im Untersuchungsgebiet Marktplatz + Post-/VoBa-Areal Ende 2022
Ein wesentlicher Bestandteil der Vorbereitenden Untersuchungen war die Befragung der Eigentümerinnen und -eigentümer, Bewohnerinnen und Bewohner sowie der Betriebsinhaberinnen und Betriebsinhaber im Untersuchungsgebiet.
Dabei wurden mit Hilfe einer Onlinebefragung die vorgeschriebenen Daten erhoben, Ihre Mitwirkungsbereitschaft ermittelt und Ihre Wünsche und Anregungen entgegengenommen.
Die Antworten wurden streng vertraulich behandelt und unterliegen dem Datenschutz. Die Auswertung der Befragung ist in den Untersuchungsbericht eingeflossen.
INFORMATIONSVERANSTALTUNG FÜR EIGENTÜMERINNEN, BEWOHNERINNEN UND GEWERBETREIBENDE DES UNTERSUCHUNGSGEBIETES AM 06.10.2022
Am 06.10.2022 fand online eine Informationsveranstaltung statt.
Sanierungsrecht
Sanierungsvermerk im Grundbuch
Mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes durch den Gemeinderat wird gem. § 143 Baugesetzbuch (BauGB) der Sanierungsvermerk in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Er hat keine unmittelbare rechtliche Wirkung, sondern eine rein informative Funktion. Beispielsweise erfahren Eigentümerinnen und Eigentümer, potentielle Käuferinnen und Käufer sowie Notariate und andere Stellen, dass sich das Gebäude im Sanierungsgebiet befindet.
Der Sanierungsvermerk besitzt keine Rangstelle und die Eintragung berührt nicht die Rangstellen weiterer eingetragener Rechte. Durch den Grundbucheintrag entstehen Ihnen keine Nachteile. Nach Aufhebung der Sanierungssatzung wird der Sanierungsvermerk gelöscht.
Vorkaufsrecht der Stadt Sindelfingen
Unter bestimmten Voraussetzungen und strengen Bedingungen kann nach § 24 Baugesetzbuch (BauGB) im Sanierungsgebiet ein Vorkaufsrecht der Kommune zum Tragen kommen. Dies ist aber nur dann der Fall, wenn ohne Ausübung des Vorkaufsrechts die Gefahr besteht, dass die Erfüllung der Sanierungsziele erschwert oder verhindert wird. Des Weiteren kann das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Das Vorkaufsrecht dient somit der aktiven Durchsetzung der städtebaulichen Zielsetzungen und der Abwehr von Störungen und Beeinträchtigungen der Bauleitplanung.
Genehmigungspflichten im Grundstücksverkehr
Bestimmte Vorhaben im Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung durch die Kommune. Hierzu zählen nach § 144 Baugesetzbuch (BauGB) unter anderem die rechtsgeschäftliche Veräußerung oder Teilung eines Grundstücks sowie die Bestellung einer Grundschuld.
Gemäß § 145 Baugesetzbuch (BauGB) darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das jeweilige Vorhaben die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.
Genehmigungspflichtige Bauvorhaben
Planen Sie im Zuge der Modernisierung bauliche Veränderungen an Ihrem Gebäude (bspw. einen Um-, An,- oder Neubau), so muss hierfür eine schriftliche Genehmigung beantragt werden. Erforderliche baurechtliche Genehmigungen sind von den Gebäudeeigentümern selbst einzuholen.
Förderung privater Bau- und Ordnungsmaßnahmen
Im Sanierungsgebiet können Modernisierungs- und Ordnungsmaßnahmen gefördert werden.
Die Förderung richtet sich nach den Vorgaben der Städtebauförderungsrichtlinie und nach den Bestimmungen der Fördergrundsätze, die der Gemeinderat der Stadt Sindelfingen beschlossen hat. Diese stehen für Sie im Downloadbereich zur Verfügung.
Voraussetzung für die Förderung privater Modernisierungs- und Ordnungsmaßnahmen ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen den Eigentümerinnen bzw. Eigentümern und der Kommune. Sofern Sie Maßnahmen planen und eine Förderung beantragen möchten, wenden Sie sich bitte rechtzeitig vor Baubeginn an die Stadt Sindelfingen oder den Sanierungsträger.
Es besteht kein Rechtsanspruch auf eine Förderung.
Steuerliche Vergünstigungen
Eigentümerinnen und Eigentümer im Sanierungsgebiet können nach erfolgreich abgeschlossener Modernisierung auf Antrag erhöhte steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten gemäß §§ 7 h, 10 f und 11 a Einkommensteuergesetz nutzen. In einem Zeitfenster von ca. 8 bis 12 Jahren können die Modernisierungskosten abgeschrieben werden.
Die steuerliche Bescheinigung kann nach Abschluss der Maßnahme bei der Kommune beantragt werden. Wichtig ist, dass vor Maßnahmenbeginn eine vertragliche Vereinbarung mit der Kommune abgeschlossen wurde. Zur Klärung der Details wird den Eigentümerinnen und Eigentümern geraten, mit deren Steuerberater oder dem Finanzamt Rücksprache zu halten.
10 häufige Fragen und Antworten zu städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen
Immer wieder treten Interessierte an uns heran und möchten sich über das Sanierungsgebiet erkundigen. Im Folgenden geben wir Ihnen eine kleine Hilfestellung, indem wir Ihnen die häufigsten Fragen vorab beantworten.
1. Was ist ein Sanierungsgebiet?
Die Sanierungsmaßnahme hat zum Ziel, die Innenstadt im Abgrenzungsbereich des Sanierungsgebiets zu stärken und gleichzeitig die Aufenthaltsqualität zu steigern. Auch die Modernisierung des Gebäudebestandes sowie die Stärkung des innerstädtischen Versorgungszentrums stehen im Fokus der Bemühungen. In einem Sanierungsgebiet haben Gebäudeeigentümerinnen und -eigentümer die Möglichkeit, für Maßnahmen, die den Sanierungsabsichten entsprechen, eine steuerliche Sonderabschreibung gemäß §§ 7 h, 10 f oder 11 a Einkommensteuergesetz in Anspruch zu nehmen. Zudem haben die Gebäudeeigentümerinnen und -eigentümer Aussicht auf eine finanzielle Förderung, wenn die baulichen Vorhaben den Sanierungszielen entsprechen und ausreichend Fördermittel zur Verfügung stehen.
2. Was bringt mir ein Sanierungsgebiet?
Im Sanierungsgebiet haben Eigentümerinnen und Eigentümer die Möglichkeit, bei der Modernisierung oder dem Abbruch ihrer Gebäude Fördermittel in Anspruch zu nehmen. Diese richten sich nach der Städtebauförderungsrichtlinie und den durch den Gemeinderat beschlossenen Fördergrundsätzen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit der erhöhten steuerlichen Abschreibung der Modernisierungskosten.
3. Weshalb gibt es die vorbereitenden Untersuchungen?
Mit einer Sanierungsmaßnahme werden städtebauliche Missstände beseitigt. Das Baugesetzbuch (BauGB) trifft Bestimmungen, wie ein solches Verfahren umzusetzen ist (§ 136 ff. BauGB). Hier ist geregelt, dass vor Ausweisung eines Sanierungsgebiets die Vorbereitenden Untersuchungen notwendig sind, um die Sanierungserfordernis darzulegen. Mit den Vorbereitenden Untersuchungen wurde sichergestellt, dass Mängel und Potentiale im Untersuchungsgebiet erfasst und Betroffene frühzeitig beteiligt werden. Die Vorbereitenden Untersuchungen sind abgeschlossen.
4. Welche Rechte und Pflichten habe ich als Eigentümerin bzw. Eigentümer?
Als Eigentümerin oder Eigentümer eines Gebäudes im Sanierungsgebiet gibt es gewisse Rechte und Pflichten zu beachten. Zu den Pflichten gehören die Regelungen über genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge nach §144 Baugesetzbuch (BauGB), die Vorgaben zur Aufhebung und Verlängerung von Miet- und Pachtverhältnissen nach § 182 Baugesetzbuch (BauGB), die Regelungen zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Baugesetzbuch (BauGB) sowie im weiteren Sinne auch die Ausführungen zum Vorkaufsrecht nach § 24 Baugesetzbuch (BauGB). Diese Rechte und Pflichten bestehen vor allem, um eine Sicherung und Verwirklichung der Sanierungsziele zu gewähren.
Im Gegenzug profitieren die Eigentümerinnen und Eigentümer von Fördermöglichkeiten und steuerlichen Erleichterungen, die in dieser Form nur in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten bestehen.
5. Wie bekomme ich eine Sanierungsgenehmigung?
Eine sanierungsrechtliche Genehmigung ersetzt nicht die Baugenehmigung für genehmigungspflichtige Vorhaben, sondern es handelt sich um eine gesonderte Genehmigung zur Sicherung und Einhaltung der Sanierungsziele. Die sanierungsrechtliche Genehmigung gehört zu den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die einem Vorhaben nicht entgegenstehen dürfen.
Der Antrag auf Ausstellung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung ist schriftlich bei der Kommune einzureichen. Dazu sind alle zur Beurteilung des Vorhabens oder Rechtsgeschäftes erforderlichen Unterlagen beizufügen. Welche Unterlagen einzureichen sind, richtet sich jeweils nach Art und Umfang des zu genehmigenden Vorhabens.
6. Wann kann ich Zuschüsse bekommen?
Voraussetzung für die Auszahlung einer Förderung ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen den Eigentümerinnen bzw. Eigentümern und der Kommune. Alle vor Vertragsabschluss begonnenen und beauftragten Leistungen können nicht gefördert werden.
Der Zuschuss wird nach Fertigstellung der Maßnahme und nach Nachweis der angefallenen Kosten ausgezahlt. Je nach Maßnahmenumfang ist eine Auszahlung in mehreren Raten möglich. Der Zuschuss muss nicht zurückgezahlt werden.
Es besteht kein Rechtsanspruch auf eine Förderung.
7. Kann ich jetzt mit einer Gebäudemodernisierung beginnen?
Eine Förderung kann nur erfolgen, wenn Sie eine schriftliche Vereinbarung mit der Stadt Sindelfingen über den Umfang Ihrer Maßnahme und eine etwaige Förderung getroffen haben. Maßnahmen, die ohne vertragliche Grundlage begonnen wurden, sind nicht förderfähig und nicht steuerlich begünstigt. Ohne Förderung ist ein Beginn jedoch grundsätzlich möglich.
8. Wer beantwortet mir meine weiteren Fragen?
Das Sanierungsgebiet wird von der Wüstenrot Haus und Städtebau GmbH betreut.
Die MitarbeiterInnen der Stadtverwaltung und der Wüstenrot Haus und Städtebau GmbH stehen Ihnen selbstverständlich zu allen Anliegen, die die Sanierung im Allgemeinen betreffen, gerne zur Verfügung.
Scheuen Sie sich nicht, mit uns Kontakt aufzunehmen!